세입자가 세들어 살고 있는 건물을 훼손하면 건물주는 임대차 계약을 해지할 수 있다.
고의가 아닌 중대한 과실로 인한 훼손도 계약해지 사유에 해당한다.
이와 관련 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 24일 "세입자는 계약이 끝날 때 부동산을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있다"고 설명했다.
하지만 세입자가 훼손된 부분을 복구하고 계약해지는 하지 않는 조건으로 맞서는 경우도 종종 발생한다.
이때 건물을 비워달라는 소송인 명도소송을 고려해 볼 수 있다. 명도소송은 세입자가 계약 기간을 지키지 않았거나 차임(임대료 및 월세)을 연체한 경우 제기하는 소송으로 인식하는 경향이 있다.
그러나 계약기간 중 세입자의 잘못으로 생긴 임차목적물의 훼손도 명도소송의 근거가 될 수 있다.
통상 명도소송에 걸리는 기간은 가장 길게는 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월이다.
법률상 명도소송을 제기할 근거는 세입자가 지켜야 할 의무를 어겼을 때 발생한다. 즉 세입자는 부동산을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있고 변경이 필요하다면 건물주의 동의를 구해야 한다. 하지만 무단으로 진행한 구조 변경이나 기타 공사로 인해 건물에 피해가 생겼다면 세입자의 의무위반이다. 건물주는 계약 해지를 주장할 수 있다.
훼손된 범위가 건물 전체가 아니더라도 임차한 점포 내에 심각한 훼손이 발생한 때도 건물주의 계약해지 통보에 따라 세입자는 임차한 부동산을 건물주에게 반환해야 하고 이에 불응할 경우 건물주에게 명도소송까지 당할 수 있다.
세입자의 고의 훼손에 대한 책임은 당연히 손해배상 책임까지 이어진다. 건물주의 재산에 손해를 끼쳤기 때문. 다만 건물주도 훼손에 대한 피해 정도를 잘 판단할 필요가 있다.
세입자가 교체 가능한 단순 소모품을 파손한 경우나 단기간 내 복구 가능한 훼손한 정도라면 계약해지 사유가 불충분해 법원에서 기각될 확률이 높다. 이 경우에는 세입자가 손해를 배상하는 것으로 합의하는 게 좋다.
고의 또는 과실로 건물을 훼손한 세입자는 갱신요구권(세입자가 임대차계약을 연장할 수 있는 권리)을 주장해도 건물주가 거부할 수 있음을 유념해야 한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 5호에는 임차인(세입자)이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있다.
가령 가스 및 전기설비를 다루는 점포에서 평소 설비 점검을 제대로 하지 않아 화재가 발생했다면 임대차 계약해지와 갱신요구권 거부 사유가 될 수 있다.
상가 권리금 회수도 어려워진다. 권리금을 회수할 수 없는 규정이 상임법 제10조 제1항 각호로 규정되어 있는데 갱신요구권을 행사하지 못하는 규정을 인용하고 있기 때문. 따라서 세입자가 건물을 훼손할 경우 갱신요구권을 사용할 수 없는 것처럼 권리금 회수도 어려워진다.
엄 변호사는 “▲계약유지 ▲갱신요구권 ▲권리금 회수 등은 세입자가 지켜야 할 의무사항을 준수했을 때 주어지는 권리”라고 강조했다.